图文解读：《长治市潞城区人民政府办公室关于印发长治市潞城区农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作实施方案的通知》

各乡（镇）人民政府、街道办事处，区直各有关单位：

　　《长治市潞城区农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作实施方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　长治市潞城区人民政府办公室

　　2020年7月21日

　　长治市潞城区农村宅基地和集体建设用地

　使用权不动产登记发证工作实施方案

　　为加快推进农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作，深化农村土地制度改革，促进城乡统筹发展，维护农民财产权利，根据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）和《山西省自然资源厅关于加快推进农村不动产登记工作的通知》（晋自然资发〔2020〕18号）要求，结合我区实际，制定本实施方案。

　　一、指导思想

　　全面贯彻党的十九大精神和习近平治国理政新理念新思想新战略，以深化农村土地制度改革为引领，明晰农村土地产权，完善农村土地资源市场化配置机制，促进农业增效、农民增收与城乡统筹发展，为全区农村改革发展提供有力的产权保障。

　　二、目标任务

　　以《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和农村宅基地、集体建设用地发证相关政策为依据，因地制宜开展农村宅基地和集体建设用地的权籍调查，力争在2020年底前，基本完成符合登记条件的农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证工作，基本实现“应登尽登”。2021年底前，完成农村不动产登记数据库建设，初步实现数据汇交，农村不动产纳入不动产登记日常业务，基本实现不动产登记城乡覆盖。

　　三、基本原则

　　（一）依法依规，坚持原则。严格执行有关法律法规和不动产统一登记制度要求，认真落实“一户一宅”政策。依据农村宅基地和集体建设用地使用权“两权”地籍调查成果，坚持“权属明确无纠纷，四至清楚无争议”的原则，依法确定主体资格、认定权属和四至界线，全面开展农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。

　　（二）实事求是，应发尽发。正确认识和把握农村现状，一切从实际出发，尊重历史，面对现实，本着以民为本、实事求是、简便易行、便民利民的工作要求，能满足登记发证条件的，做到应发尽发。

　　（三）先易后难，分类推进。从时间上、难度上和现状上综合考虑，先易后难，从简从快，分类推进。对于农村宅基地和集体建设用地使用权地籍调查，数据成果能满足登记发证要求的，直接利用“两权”地籍调查成果登记发证；对于偏远地区、经济价值不高、矛盾问题较少的，可采用简易方式登记发证；对于城中村、城乡结合部等重点区域，要严格按照有关规定登记发证。

　　（四）尊重历史，不变不换[（来源晋自然资发[2019]23号第2页）]。已经依法颁发的集体建设用地使用证、房屋所有权证等证书继续有效，按照“不变不换”的原则，可暂不更换新证。

　　四、登记发证的范围

　　（一）依法取得的农村宅基地和集体建设用地使用权；

　　（二）符合相关法律规定的农村宅基地和集体建设用地使用权；

　　（三）其他可以认定的，不违反法律规定的农村宅基地和集体建设用地使用权。[（以上来源晋自然资发[2019]23号第1页）]

　　对已纳入地质灾害搬迁、项目建设、城中村改造、危旧房改造等计划的，不列入此次发证范围[（来源潞国土资发[2018]104号第3页第二条）]。

　　五、登记发证的方式

　　区自然资源局具体负责农村宅基地和集体建设用地使用权不动产登记发证工作，以行政村为单位集中申请[（来源晋自然资发[2019]23号第3页）]，并对登记内容予以公告，公告期满无异议的，统一进行登记发证。村民自愿提出申请的，在申请资料完备的情况下，区自然资源局要及时予以受理，按程序进行登记发证。

　　六、确权登记的程序

　　农村宅基地和集体建设用地确权登记工作按照“村委集中申请、乡镇统一调查、登记机构批量受理、整乡整村统筹推进”的程序进行。[（参照上党区方案第9页第六点、长治市2019年132号转发省厅的文件中第2页第（二）部分中也有体现）]

　　（一）申请受理[（来源晋自然资发[2019]23号第3页）]。在开展宅基地和集体建设用地使用权登记发证前，要发布通告，明确登记依据、登记范围、登记程序、申请方式、受理时间等内容，通告期满后，由村委（社区）集中统一申请，区自然资源局集中受理。

　　（二）权籍调查。各乡（镇）人民政府、街道办事处及自然资源所负责对本辖区宅基地和集体建设用地使用权的权籍调查成果进行检查复核。对“两权”调查成果与实地不符的，由乡（镇）人民政府、街道办事处及自然资源所负责配合技术单位采取灵活多样的权籍调查方法，进行补充完善调查。

　　（1）对于“两权”地籍调查成果中地上建（构）筑物界址线、层数、结构等内容全面、权利人和界址清晰准确、未发生变化的，可直接利用“两权”地籍调查成果进行农村不动产登记发证；

　　（2）对于“两权”地籍调查成果无任何房屋信息，且处于偏远地区、经济价值不高、矛盾问题较少的，可采取简易的方法，进行必要的补充调查或通过描述方式记录建（构）筑物相关情况后直接登记[（来源晋自然资发[2019]23号第3页第（二）部分、长自然资发[2019]90号第4页第2行）]发证；

　　（3）对于城中村、城乡结合部等重点区域，或者有需求有条件的地方，严格按照有关规定进行补充调查后，予以登记发证。[（来源晋自然资发[2019]23号第3页第（三）部分、长自然资发[2019]90号第4页第2行）]

　　（三）审核通过[（来源长自然自发〔2019〕90号第5页第3点）]。（1）审核标准：权属来源合法、面积量算准确、界址清楚无争议；（2）审核内容：审核实行初审和复核两级制，初审由各乡（镇）人民政府、街道办事处及自然资源所组成初审组，对申请人提交的资料进行初步审查，复核由区自然资源局进行。初审内容主要为申请人主体资格证明、法定代表人身份及个人身份证明合法性，宅基地及集体建设用地使用权来源及手续合法性，房屋建筑年代、层次、结构、面积、界址正确性，并会签初审意见；复核主要是对登记的程序是否符合规定、宗地自然状况审核、土地权属状况等以及必要时对初审的内容进行再次审查。

　　（四）公告[（来源长自然自发〔2019〕90号第5页最后1行、第6页第8行、《不动产暂行条例实施细则》第17条）]结果。区自然资源局依法依规对申请资料进行全面复核后，要在政府门户网站以及不动产所在地指定场所进行公告。公告期15天。

　　村委（社区）要保证将公告内容通知到每家每户，对于外出务工人员，可通过电话、微信等方式将权籍调查结果告知权利人及利害关系人。[（来源长自然自发〔2019〕90号、国土资发[2016]191号第3页第四部分最后2行）]

　　（五）登簿发证[（来源长自然自发〔2019〕90号第6页第5点）]。公告期满无异议的，区自然资源局应予以登簿，办理注册登簿手续，颁发不动产权证；公告期内，申请人或者利害关系人对公告有异议的，可申请复查，区自然资源局要暂缓登记、做好记录，积极调查研究解决。

　　七、宅基地登记发证中有关问题的处理

　　（一）严格规范确认宅基地使用权主体

　　1.宅基地使用权按照省政府规定的面积标准，依法确认给本农[（来源国土资发﹝2011﹞178号第5页第6部分）]民集体成员。

　　2.已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在不动产登记簿和权属证书附记栏内注记“该权利人为本农民[（来源国土资发﹝2011﹞178号第5页第6部分）]集体原成员住宅的合法继承人”。

　　3.农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权[（来源国土资发[2016]191号第5页倒数第4行）]登记。

　　（二）依法处理宅基地有关问题

　　1.“一户多宅”问题

　　宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权[（来源国土资发[2016]191号第3页第五部分）]登记。

　　对拥有两处或两处以上宅基地的房产，只对其中农户认可的一处房产及宅基地进行确权登记，其余房产及宅基地不予确权登记，但通过房屋继承等方式依法取得的除外。

　　2.无权属来源材料问题

　　对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，在符合规划和“一户一宅”的前提下，由所在村（居）委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府、街道办事处依法审批确认，属于合法使用的，予以确权登记[（来源国土资发﹝2011﹞178号第6页第2段，国土资发[2016]191号第6页第十部分第2段、土地管理法规定）

]。

　　3.超面积问题

　　（1）1982年2月23日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后省政府规定的面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。[（来源国土资发[2016]191号第六点）]

　　（2）1982年2月23日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过省政府规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。[（来源国土资发[2016]191号第六点）]

　　（3）1987年1月1日《土地管理法》实施后，农村集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过省政府规定面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏内注明。[（来源国土资发[2016]191号第六点）]历史上接受转让、赠与房屋[来源国土资发[2016]191号第4页最下面三行）]占用的宅基地超过省政府规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

　　4.依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权

　　非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。[（来源国土资发[2016]191号第5页第七点）]

   （1）1982年2月23日《村镇建房用地管理条例》实施前[（来源国土资发[2016]191号第5页第七点中段部分）]，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

　　（2）1982年2月23日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止[（来源国土资发[2016]191号第5页第七点中段部分）]，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　非本农民集体成员在办理不动产登记时，需在不动产登记簿和权属证书附记栏内注记“该权利人为非本农民集体成员[（来源国土资发﹝2011﹞178号第6页第2行）]”。

　　5.对于符合农村一二三产[（来源晋自然资发[2019]23号第4页第6行）]业融合发展要求的农村宅基地和集体建设用地混合用途、房地用途不一致等问题，要按原批准用途登记。

　　凡超出以上条款合法使用面积的，经依法处理[（来源：潞政发（1992）9号第6页倒数第6行、国土资发〔2011〕178号第6页最后5行、国土资发[2016]191号第4页第六部分的最后一行）]后，仍确定由个人使用的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明①合法使用面积和超占面积各多少，②超占面积在国家、集体需要时，应无偿无条件退出；③超占面积待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照省政府规定的面积标准重新进行确权登记。

　　6.规划建设条件问题

　　对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的[（来源自然资发〔2020〕84号第3页最后一段，结合我区实际修改）]，位于建成区规划范围内的，出具规划意见后办理登记。位于建成区规划范围外且在2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的，由村委（社区）公告15天无异议，经乡（镇）人民政府、街道办事处审核后，按照审核结果办理登记。

　　八、集体建设用地登记发证中有关问题的处理

　　（一）分阶段依法确定集体建设用地使用权

　　1.1987年1月1日《土地管理法》实施前[（来源国土资发[2016]191号第5页第九部分）。]，使用集体土地兴办乡（镇、街道）、村公益事业和公共设施，经所在乡（镇）人民政府、街道办事处审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，报乡（镇）人民政府、街道办事处审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

　　2.1987年1月1日《土地管理法》实施后[（来源国土资发[2016]191号第6页第九部分）。]，乡（镇、街道）、村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

　　（二）无权属来源材料问题

　　对于没有权属来源材料的集体建设用地[（来源国土资发[2016]191号第6页第十部分第2段）]，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府、街道办事处审核，报区人民政府批准后，予以确权登记。

　　九、保障措施

　　（一）加强组织领导，确保工作到位。

　　成立区农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证工作领导组，组长由区政府分管自然资源工作副区长担任，副组长由区政府办协管副主任、区自然资源局、区农业农村局主要负责人担任，成员由区自然资源局、区农业农村局、区住建局、市公安局潞城分局、区财政局、区民政局和各乡（镇）人民政府、街道办事处分管领导组成。领导组负责全区农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证工作的组织领导，协调解决发证工作中的重大问题。领导组下设办公室，办公室设在区自然资源局，具体负责全区农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证的业务指导、督促检查和日常协调工作。

　　各成员单位根据职责分工，加强协调配合。区自然资源局负责农村宅基地和集体建设用地不动产登记技术指导、具体实施和验收工作，包括:基础资料收集、外业调查组织、信息数据库建设、登记发证等工作，制定和完善农村宅基地和集体建设用地不动产登记发证相关政策规定。区农业农村局依据最新修订《土地管理法》，协助做好权籍调查和不动产登记发证过程中宅基地相关管理工作。区住建局负责协助提供集体建设用地报建资料和其他相关资料，指导农村住房建设等工作。市公安局潞城分局负责协助核实农村户籍人口信息和户籍证明出具等工作。区财政局负责项目资金保障、拨付、监管工作。区民政局负责提供行政界线，行政区划图等资料。乡（镇）人民政府、街道办事处负责组织村（居）委会、村民代表，户籍民警等开展权属调查、户籍认定、房屋年限认定，指界、确认、集中申请，纠纷处理等工作，引导农民群众履行权利人义务，主动参与不动产登记工作，村（居）委会须认真完成审核工作，不得无故推诿、拖延。未尽事宜，由各乡（镇）人民政府、街道办事处提交至领导组办公室，由领导组采取“一事一议”的方式，参照省、市有关规定逐一解决。

　　（二）便民利民服务，落实资金保障。

　　提高办事效率、降低办事成本，不动产登记发证地点要向乡镇（街道）延伸，方便群众就近办理。区财政局要将工作经费纳入财政预算，区自然资源局严格执行不动产登记收费管理规定，除收取证书工本费外，不得收取任何费用，不得增加农民负担。

　　（三）加大宣传力度，加强技术培训。

　　充分利用报纸、电视、广播、互联网等媒体平台，采取通俗易懂、简单明了的方式，多渠道、多形式加强工作宣传、政策解读和技术培训，充分发挥农村集体经济组织的作用，争取广大人民群众的理解支持，营造良好的工作氛围和社会环境。

　　本方案自印发之日起实施[（参照上党区方案）]，仅作为本次宅基地和集体建设用地确权登记发证依据，区农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作领导组办公室负责解释。